課税のしくみ（土地に対する課税）

評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。

固定資産税の評価上の地目は、土地の登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1 日（賦課期日）の 現況の地目によります。

地積

地積は、原則として土地の登記簿に登記されている面積によります。

地目別の評価方法

ア 宅地の評価方法

1.用途地区及び状況類似地域の区分

2.主要な街路及び標準宅地の選定

3.標準宅地の適正な時価の評定

選定された標準宅地について、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格の7割を目途として、標準宅地の適正な時価を評定します。

4.主要な街路の路線価の付設

主要な街路に沿接する標準宅地の単位面積当たりの 適正な時価に基づいて、主要な街路の路線価を付設します。

5.その他の街路の路線価の付設

主要な街路の路線価を基礎として、主要な街路との 状況の差を比較考慮してその他の街路の路線価を付設します。

6.各筆の評価

各筆の宅地の評点数は、路線価をもとに、間口、奥行及び形状等に考慮して算定します。

【例】 評価額＝路線価×間口補正率×奥行き補正率×形状等による補正率×地積

イ 農地、山林の評価方法

標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価に比準して各筆を評価します。

ウ 原野・雑種地等の評価方法

付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

路線価とは

路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1 平方メートル当たりの価格をいいます。

主要な街路の路線価は、標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の街路の路線価は、この主要な街路の路線価を基にして幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。

宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

標準宅地とは

標準宅地とは、町内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。

住宅用地に対する課税標準の特例

小規模住宅用地

200 平方メートル以下の住宅用地（200 平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200 平方 メートルまでの部分）を小規模住宅用地 といいます。

小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

• 小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
• 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

(1) 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地……その土地の全部（家屋の床面積の10 倍まで）

(2) 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地……その土地の面積（家屋の床面積の10 倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設 されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。

ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地 については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物用に供されていない土地は2年間（災害に伴う 避難指示等が翌年以降に及んだ場合に、避難指示等の解除後3 年度分まで）住宅用地の特例を適用する 措置を講じます。

宅地の税負担の調整措置

平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引下げ又は据置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、負担水準の均衡化は相当程度進展してきている状況にあります。

一方、令和3年度評価替えにおいては、大都市を中心に地価が上昇しているところ、地方において地価が下落していることを受け、負担水準が据置ゾーン外となる土地が数多く生ずると見込まれており、そうした土地の負担水準を措置ゾーン内に再び収斂させることに取り組むべき状況であること等を踏まえ、令和3年度から令和5年度までの負担調整措置については、平成30年度から令和2年度までの負担調整の仕組みを継続することとされています。

その上で、新型コロナウイルス感染症により社会経済活動や国民生活全般を取り巻く状況が大きく変化したことを踏まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、令和3年度に限り、負担調整措置等により税額が増加する土地について前年度の課税標準額に据置く特別な措置を講ずることとしました。

負担水準とは

個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの。

次の算式によって求められます。
   負担水準 ＝ 前年度課税標準額/今年度の評価額（×住宅用地特例率（3分の1 又は6分の1））

宅地の税額の求め方

商業地等の宅地

1. 固定資産税額は、次のとおり求められます。
   課税標準額 × 税率 ＝ 税額
   （注意）「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似 している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます。）のことをいいます 。

2. ただし、今年度の価格Aの70％と比べて前年度の課税標準額が以下の場合の土地については、今年度 の課税標準額は次のとおりとなります。
（ア）前年度課税標準額がAの60％以上70％以下の場合
      → 前年度課税標準額と同額に据え置きます。
（イ）前年度課税標準額がAの60％未満の場合
      → 前年度課税標準額 ＋ A × 5％
（ただし、上記（イ）により計算した額が、A の60％を上回る場合はA の60％、A の20％を下回る場合 はA の20％が今年度の課税標準額となります。）
（ウ）前年度課税標準額がA の70％を超える場合はA の70％

住宅用地

1. 固定資産税額は、次のとおり求められます。
課税標準額× 税率 ＝ 税額

（注意）

課税標準額＝今年度の価格に6分の1又は3分の1を乗じた額（以下Aとします。）

200平方メートル以下の小規模住宅用地は、6分の1、200平方メートルを超える一般住宅用地は、3分の1となります。

2. ただし、A（本来の課税標準額）が、以下の額を超える場合は、以下の額が今年度の課税標準額となります。

前年度課税標準額＋A×5％

（ただし、上記により計算した額がA×20％を下回る場合には、A×20％が今年度の課税標準額となります。）